Loi Duflot 2 : encadrement des loyers, mode d’emploi à Paris et en région parisienne

La ministre du Logement Cécile Duflot a présenté mercredi 26 juin 2013 son projet de loi sur l’accès au logement et l’urbanisme (Alur) en Conseil des ministres. Selon le gouvernement, un quart des loyers devraient baisser en région parisienne. Favorable aux locataires, le texte est pointé du doigt par les professionnels de l’immobilier. Si elle est adoptée, qu’est-ce que la loi Alur va changer sur le marché de la location en région parisienne ?

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Les prix de l’immobilier dans tous les arrondissements parisiens en 2013

LE NOUVEAU PROJET DE LOI DUFLOT

Bloquer les loyers, est-ce possible ?

Il ne s’agit pas de bloquer mais d’encadrer les loyers. Soit de modérer les hausses. Le principe : les loyers ne devront pas dépasser un seuil de référence. Celui-ci sera déterminé en fonction des prix pratiqués dans le quartier.

Quand la loi sera-t-elle en vigueur ?

Présenté ce mercredi 26 juin en Conseil des ministres, le projet de loi Alur, qui englobe cette mesure sur l’encadrement des loyers, doit désormais passer par la case Parlement. L’Assemblée nationale devrait l’étudier à l’automne 2013. Les débats pourraient être houleux puisque les professionnels de l’immobilier s’estiment lésés par certaines mesures de cette loi dite "Duflot 2". L’application ? La promulgation de la loi est attendue pour début 2014, le dispositif d’encadrement devant ensuite se mettre en place au cours du 1er semestre de cette même année.

Quelles villes sont concernées en région parisienne ?

L’encadrement sera appliqué en "zone tendue". 28 agglomérations françaises sont concernées, dont Paris et une zone s’étendant sur la totalité de la petite couronne et sur les territoires denses de la grande couronne : Mantes-la-Jolie, Evry, Versailles...

Comment sera calculé le loyer maximum ?

Tout repose sur le loyer médian. Il ne s’agit pas du prix moyen mais du tarif "au milieu" : 50% des loyers sont plus chers, 50% des loyers sont moins chers que ce tarif médian dans le quartier visé. A partir de ce loyer médian de référence, le préfet va établir un loyer de référence majoré (20% maximum au-dessus du loyer médian) et un loyer de référence minoré pour chaque quartier. Les loyers devront être compris dans cette fourchette.

Comment les locataires pourront-ils s’assurer qu’un loyer proposé n’est pas surévalué ? Tout contrat de location devra stipluer quel est le loyer médian majoré. Et les fourchettes par quartier seront rendues publiques.

Des exceptions ?

Oui, le projet de loi cite "certains logements présentant des caractéristiques exceptionnelles qu’il faudra justifier dans le bail". Des exemples ? Un appartement avec une grande terrasse, avec une hauteur sous plafond exceptionnelle... Dans ce cas, le loyer pourra être supérieur à la référence majorée mais le locataire aura possibilité de contester le loyer.

Quel impact à Paris ?

En 2012, selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), les loyers ont augmenté de 6% à Paris lors d’un changement de locataire. Les hausses de loyers étant réglementées par ailleurs (lire la réglementation actuellement en vigueur ci-dessous), c’est au moment de la relocation que les tarifs flambent.

Selon le texte de présentation du projet de loi, reprenant justement des chiffres de l’Olap, 26,5% des biens mis en location en 2012 affichent un loyer supérieur au loyer de référence majoré qui devrait entrer en vigueur à Paris. Ainsi, si la loi avait été appliquée dès 2012, un quart des loyers n’auraient pu augmenter dans les mêmes proportions.

Baisser le loyer, possible ?

Oui, au moment du renouvellement d’un bail de location. L’occupant du logement pourra faire un recours en diminution si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré. Cette demande devra être formulée 6 mois avant le renouvellement du bail.

Des mesures complémentaires

L’encadrement des loyers n’est pas l’unique mesure devant avoir un impact sur la location à Paris et en Ile-de-France. Ainsi les frais d’agences, acquittés par les locataires à l’heure de la signature du bail, doivent être plafonnés.

Par ailleurs une garantie universelle des revenus locatifs (GURL) est annoncée. Financée notamment par les propriétaires, elle assurera à ces derniers un revenu en cas de loyer impayé. Le but : inciter les propriétaires à limiter les cautions et à accepter plus aisément des locataires.

VOTRE AVIS : SONDAGE

LE DISPOSITIF ACTUEL D’ENCADREMENT DES LOYERS

Le décret de 2012

Le 21 juillet 2012, un décret d’urgence a été publié pour encadrer les loyers. Il s’agissait d’une mesure temporaire, en attendant la loi Alur présentée en juin 2013 en Conseil des ministres. Car une loi datant de 1989 prévoit la possibilité pour le gouvernement de fixer par décret un montant maximum d’évolution des loyers lors du renouvellement des baux ou à la relocation, dans des zones où une situation "anormale" a été constatée. C’est cette loi que le ministère de Cécile Duflot a utilisé pour mettre son dispositif temporaire en pratique. Trois critères avaient alors été retenus pour délimiter les zones anormales : des agglomérations de plus de 50.000 habitants, une hausse annuelle moyenne des prix supérieure à 3,2% sur l’ensemble du parc locatif privé et un niveau de loyer supérieur à 11,1 euros par m2.

Les villes concernées

Quasiment toutes les villes d’Ile-de-France sont concernées par le décret d’encadrement des loyers publié le 21 juillet 2012, à l’exception des zones de campagne de la grande couronne. Parmi les villes ciblées (découvrez la liste en cliquant sur la photo ci-contre ou en cliquant ici) figurent Trappes, dans les Yvelines, ou Melun, dans la Seine-et-Marne. En revanche, des villes telles que Meaux (77) ou Étampes (91) ne figurent pas dans la liste.

Aujourd’hui, quelle hausse est envisageable ?

Une hausse proportionnelle à l’inflation. L’Insee établit l’indice de référence des loyers (IRL), qui permet de longue date de limiter les augmentations en cours de bail. Depuis l’été 2012, cet indice est désormais aussi effectif au renouvellement de bail dans les villes ciblées par le décret du 21 juillet 2012 (voir la liste ci-dessus). Exemple. Le dernier IRL publié est celui du 1er trimestre 2013. L’IRL avait alors augmenté de 1,54% en 1 an. À Paris et en première couronne, les contrats de location signés actuellement ne peuvent ainsi pas reporter une hausse de plus de 1,54% sur le nouveau loyer vis-à-vis de l’indemnité demandée précédemment.

Les données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) ne permettent pas encore de juger de l’efficacité de la mesure puisque celle-ci est entrée en vigueur courant 2012. Sur l’ensemble de l’année 2012, selon Olap, la hausse des loyers a été de 2,8% en Ile-de-France, 3,3% à Paris.

Tous les appartements sont-ils concernés ?

Le décret prévoit deux exceptions. Si des travaux d’amélioration dont le coût dépasse la moitié de la dernière année de loyer ont été réalisés, l’encadrement ne s’applique pas dans les mêmes proportions que pour les autres biens. Dans ce cas, la hausse des loyers ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Même logique pour les appartements où le loyer a été sous-évalué même si le calcul pour réévaluer le loyer diffère.