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Blocage des loyers à Paris : Bernard Cadeau, président d’Orpi, répond à vos questions !

Dernière mise à jour : lundi 12 juin 2017, par Benoît

L’encadrement des loyers avait fait son apparition en fin de campagne présidentielle quand l’ancien président de la République Nicolas Sarkozy s’était finalement annoncé ouvert à cette idée. Le nouveau président de la République François Hollande y était lui favorable de longue date. La ministre du Logement Cécile Duflot a donc annoncé début juin la prochaine publication d’un décret sur l’encadrement des loyers à la relocation. Vous nous avez posé des questions à ce propos. Nous passons la parole à un expert du marché immobilier : le président du réseau d’agences Orpi.

Bernard Cadeau, président du réseau immobilier OrpiJul : Est-ce que cela va vraiment avoir un effet sur les loyers ?
Bernard Cadeau, président du réseau immobilier Orpi : Pour l’instant, nous sommes encore sur un effet d’annonce. Donc nous ne savons pas encore que qui sera décidé. Il est difficile de savoir quel effet cela aura sur le marché car les situations sont bien différentes d’un arrondissement à un autre. Et tous les loyers ne sont pas en augmentation de 20% comme j’ai pu le lire ici ou là. Attendons donc avant de tirer des conclusions sur cet aspect que je qualifierais de mécanique... Après, il y a un aspect psychologique : quel est le message que l’on envoie aux propriétaires privés ? Toute mesure du type taxation, blocage ou contrainte, ce n’est pas un bon signal. Moi j’ai une solution à soumettre au gouvernement : il faut construire suffisamment de logements.

Evous : Mais il n’y a pas une grosse marge de manœuvre à Paris. A part les logements vacants, il n’existe pas beaucoup d’opportunités de construction…
B. Cadeau : Il y a plein de terrains disponibles ou qui peuvent l’être à Paris ! Il y a des friches industrielles. Il est aussi possible de redonner de la densité en élevant d’un ou deux étages. Mais de toute façon, il n’y aura jamais suffisamment de place à Paris pour y loger tous ceux qui veulent s’y installer ! Jamais. Car la demande est exponentielle. Mais il existe des possibilités en 1re et 2e couronnes.

Evous : Qui peut initier une politique visant à augmenter la constructibilité et l’offre de logements ?
B. Cadeau : C’est l’État et la puissance publique en concertation avec les maires. Un signal fort doit être envoyé par l’État puis les municipalités doivent faire les efforts nécessaires pour libérer du foncier.

Evous : Mais si les terrains étaient disponibles, les promoteurs immobiliers construiraient-ils vraiment ?
B. Cadeau : S’il y a du foncier pas cher oui. Mais il ne faut pas que l’opération en elle-même soit supérieure aux capacités d’achat des clients. La difficulté, c’est de libérer du foncier dans les zones tendues et de faire en sorte que le produit fini soit dans les capacités financières d’éventuels acheteurs. Pour que cela fonctionne, il faut que tout le monde puisse y trouver son compte...

Jul : J’ai cru comprendre que les prix baissaient à l’achat à Paris. Ne faudrait-il pas obliger les proprios à baisser leurs loyers à la relocation ?
B. Cadeau : Ce n’est pas la loi ni la contrainte qui vont faire la réalité du marché. Si vous publiez une loi avec une baisse unilatérale à la relocation, est-ce que tout le monde relouera ? Pour qu’il y ait des logements loués, il faut que des gens aient envie de les louer. En outre, une baisse obligatoire, c’est de l’ordre du ponctuel, or le logement c’est une question de long terme.

Patricck et jean-louis : Si un loyer est sous-estimé par rapport à d’autres biens comparables, pourra-t-on réévaluer le loyer au changement de locataire ?
B. Cadeau : Nous n’en savons rien car, encore une fois, nous ne connaissons pas encore le contenu de la mesure. Mais, vous savez… dans la réalité, les agents immobiliers conseillent à leurs clients de ne pas augmenter leurs loyers. Quand vous êtes un bailleur privé, votre intérêt, c’est de percevoir un loyer durablement sans chercher la performance financière. Quand vous avez un bon locataire payant régulièrement son loyer et n’ayant pas de problème de solvabilité, on conseille aux professionnels et bailleurs de ne pas répercuter la hausse. Il faudra analyser les conséquences de la mesure pour savoir si cela change réellement les choses. Je propose que l’on regarde les effets de l’encadrement des loyers quelques mois après l’application. Que l’on regarde les écarts…

Jacqueline Roy : Une telle mesure n’est-elle pas injuste pour les propriétaires ? Car il faut prendre en considération les frais de copropriété et les possibles réparations, pour lesquels les prix ne seraient pas bloqués.
B. Cadeau : Tout ce qui ressemble à de l’obligation est un mauvais signal. En outre une mesure de ce type doit être prise en concertation entre les locataires, les associations de consommateurs mais aussi les propriétaires privés.

KarineF : Si les loyers sont décidés en fonction de la moyenne du quartier, aura-t-on accès aux moyennes des différents quartiers à Paris ? Qui sera chargé de calculer ces moyennes ? Cela peut être utile pour se décider où habiter.
B. Cadeau : Il faut que l’on m’explique comment l’on donne une vision objective de la moyenne des loyers dans un quartier. L’Allemagne, qui a mis en place un dispositif d’encadrement (ndlr : le miroir des loyers), possède un observatoire des loyers par région et par ville. Comment on fera pour mesurer les prix des loyers par quartier ? Si l’on m’explique que c’est possible, pourquoi pas. Cependant, sur le terrain, je n’ai jamais vu un bailleur privé qui mettait en location à 20% plus cher que la moyenne du marché.


Blocage des loyers à Paris : vos questions, les réponses d’un expert (article du 8 juin 2012)

Questions-réponses. Evous.fr se lance un nouveau défi : vous posez vos questions sur un thème d’actualité, puis nous trouvons un expert pour répondre à un maximum d’interrogations. Concernant l’encadrement des loyers, selon la nature de vos questions, nous les transmettrons à un expert du marché immobilier (parisien !), à la municipalité ou à un organisme spécialiste du logement. Pour poser une question, cliquez ici. Rendez-vous la semaine prochaine ou dans une dizaine de jours pour les réponses.

Blocage des loyers, le contexte. Mesure phare de François Hollande en matière de logement, l’encadrement des loyers devrait se concrétiser sous peu. Cette question concerne évidemment Paris où les prix de l’immobilier restent extrêmement élevés malgré leur volatilité. Il s’agit selon les dires de la ministre d’un encadrement des loyers à la relocation dans les zones tendues telles que l’Ile-de-France, la région PACA et la côte basque. Concrètement, suite au départ d’un locataire, le nouveau loyer ne pourra pas être augmenté dans une proportion supérieure à l’indice de référence des loyers (IRL). Autre nouveauté : l’ancien loyer devra être indiqué sur le bail. Une application dès septembre 2012 est envisagée. Dans un second temps, dans le cadre d’une loi plus complète, en 2013, un mécanisme empêchant un loyer de dépasser le niveau moyen du quartier pourrait être voté.

Les réactions à Paris. Candidat aux législatives dans la 2e circonscription et candidat UMP pressenti à la mairie de Paris en 2014, François Fillon s’est montré sceptique, lundi, lors d’un déplacement dans la Sarthe : "Dans un pays où il y a une crise du logement, ce qu’il faut, c’est construire des logements. Qui va construire des logements si les loyers sont encadrés ? Y a-t-il des gens qui vont construire des logements pour le plaisir de le faire ? La vie, c’est l’offre et la demande. Si vous n’avez pas de logements, les loyers sont élevés ; s’il y a des logements, les loyers le sont moins." Favorable à cette mesure de longue date, le maire de Paris Bertrand Delanoë s’est lui évidemment réjoui de cette annonce dans un communiqué : "Cette mesure temporaire va permettre de fixer dès la rentrée prochaine une augmentation maximale des loyers lors des relocations à Paris, où il existe une situation anormale du marché locatif pesant sur les ménages. Elle intervient dans un contexte d’urgence face à la crise du logement, en attendant l’adoption d’une loi pérenne sur l’encadrement des loyers comme François Hollande s’y est engagé."

Retrouvez par ailleurs notre espace de questions-réponses dédié aux élections législatives en cliquant ici.

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